Emprunter sans apport pour un investissement locatif en LMNP

Vous hésitez à investir dans l’immobilier locatif sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et vous souhaitez bénéficiez d’un emprunt immobilier pour conserver la totalité de votre épargne ? C’est possible sous certaines conditions ! On vous donne les avantages d'investir en LMNP ainsi que toutes les explications sur l'investissement sans apport.

Les avantages d'investir en LMNP sans apport

Qu’est-ce que l‘apport ?

L’apport se caractérise par la part de l’investissement que vous n’empruntez pas à votre établissement bancaire et qui peut provenir de votre épargne ou d’une donation de vos parents par exemple.

Cette variable va être l’un des premiers éléments que votre banquier souhaitera connaître lors de votre rendez-vous. Il n’existe pas de norme ou d’obligation à proprement parler mais on entend souvent que sans un apport de 10% du prix du bien immobilier pour payer les frais liés à l’achat (notaire, garantie, etc.), il est impossible d’aller plus loin. Cependant, la réalité est différente.

Le crédit immobilier sans apport

Si vous êtes détenteur d’une importante conséquente, le prêt sans apport peut être très intéressant dans la mesure où, en période de taux d’intérêt bas comme c’est le cas aujourd’hui, le rendement que dégage votre épargne vous permettra de payer le coût des intérêts et même potentiellement dégager une plus-value.

Cette préférence des banques est compréhensible car en effet les frais de notaire et les frais de garantie sont des frais additionnels et ne font pas partie intégrante du bien en lui-même. Or, l’emprunt immobilier est garanti par le bien. En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Si elle vous avait prêté les frais de garantie et les frais de notaire, elle aurait perdu l’argent pour toujours. C’est dans le but de récupérer, au cas où, la totalité de l’encours, qu’elle limite le prêt à la valeur du bien.

C’est pour ces raisons que votre dossier doit être nickel et vous pouvez vous faire aider par des courtiers en financement immobilier afin de maximiser vos chances d’aboutir à un accord.

Les banques vont porter une attention particulière à votre capacité à bien gérer votre argent. Pour le vérifier, elles vous demanderont vos relevés de comptes des 3 derniers mois. Ne soyez donc pas à découvert sur cette période !

Pourquoi investir en LMNP ?

Il existe de nombreux avantages en LMNP notamment en matière de fiscalité ! Voici le détail :

  1. La fiscalité
  2. Le premier avantage de la LMNP est sa fiscalité. En effet, le propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes fiscaux tout deux très intéressants. Le régime micro-bic offre un abattement fiscal de 50% sur le montant total des revenus net imposables. Le régime réel quant à lui permet de déduire des impôts les frais liés à l'investissement en LMNP, mais également d'amortir les meubles et le bien immobilier mis en location sur le long terme. Ce mécanisme permet de calculer une perte de valeur progressive du bien afin de faire réduire le montant imposable chaque année.

  3. L'investissement en résidence services
  4. Investir en LMNP permet surtout d'investir dans une résidence étudiante ou une résidence sénior. Ce type d'investissement présente de nombreux avantages ! Il permet tout d'abord de récupérer la TVA, mais c'est un investissement qui est surtout très sécurisé. En effet, le propriétaire va signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence avec services. Le gestionnaire devra se charger de la location et de la gestion locative, le propriétaire lui n'aura qu'à recevoir ses loyers chaque trimestre. Même si le logement n'est pas loué, le gestionnaire reversera les loyers aux propriétaires. Enfin, le secteur de l'immobilier locatif est particulièrement peu risqué en France. La demande est telle que les chances de ne pas louer un logement en résidence étudiante sont très faibles.

Le prêt immobilier à 110 % en LMNP

Le prêt immobilier à 110% est un financement où l’ensemble du prix du bien ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais d’agence, frais de notaire, frais de mise en garantie, etc.) sont empruntés. Il faudra apporter la preuve de la solidité de votre projet immobilier pour accéder à un tel financement.

Voilà quelques éléments à ne pas négliger pour faire pencher la balance en votre faveur :

  • La qualité de votre investissement locatif en LMNP : Pour convaincre votre établissement bancaire, vous devrez lui apporter la preuve de la qualité de votre futur investissement. Il faudra alors démontrer la pertinence de votre choix, calculer la rentabilité locative brute de votre bien immobilier ou encore estimer les perspectives de valorisation.
  • Disposer d’une épargne correspondant à un apport personnel : Solliciter un emprunt à 110% c’est une manière de préserver sa trésorerie qui reste alors éventuellement disponible pour un autre projet. Toutefois, même sans apport personnel, un banquier sera sensible au fait que vous disposiez d’une épargne au moins égale à 10% du crédit.
  • Etre propriétaire d’un bien immobilier hypothécable : Vous êtes propriétaire de votre logement ? Voilà un aspect qui joue en votre faveur puisque celui-ci peut représenter une garantie supplémentaire pour l’établissement bancaire.
  • Avoir un taux d’endettement faible : En cas de défaillance, l’établissement bancaire doit pouvoir récupérer l’argent qu’elle vous a prêté. De fait, celle-ci ne manquera pas d’analyser votre taux d’endettement. Plus celui-ci est faible, plus votre demande de crédit a des chances d’aboutir.
  • Avoir une situation professionnelle stable : Enfin, dernier élément mais non des moindres, la stabilité de votre situation professionnelle. Si vous êtes à votre compte, il vous sera demandé de fournir les trois derniers bilans comptables.

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